Ratgeber Lage bei Immobilien
Lage Lage Lage?
Fast jeder wird schon einmal gehört haben, dass die Lage der Immobilie eines der Hauptausschlagskriterien ist, um den Wert des Objektes zu bestimmen. Oft wird die grobe Lageeinschätzung in A-,B- und C-Lage untergliedert. Durch die Immobilität der Wohnung oder des Hauses, haben äußere Faktoren wie die sozioökonomische Situation um Umkreis des Objektes, das wirtschaftliche Umfeld sowie Angebot und Nachfrage großen Einfluss auf die Wertbildung der Immobilie. Kapitalanleger und Eigentümer machen daher vor dem Kauf einer Immobilie eine ausführliche Analyse bezüglich der Lage.
Grundsätzlich gibt es zwei Arten, wie man die Lage genauer unterteilen kann.
Die Makro-, und die Mikrolage, wobei die Makrolage die Stadt und das Umland bewertet und die Mikrolage die unmittelbare Umgebung um die Immobilie.
Makrolage
Bei der Makrolage spielen vor allem die Stadt, sowie der Stadtteil eine bedeutende Rolle, sprich das allgemeine Umfeld der Immobilie. Die Makrolage wird benutzt, um die Attraktivität der Stadt oder Region einzuschätzen, wobei es „harte“ und „weiche“ Faktoren gibt.
Zu den „harten“ Faktoren zählen das Pro-Kopf-Einkommen und die Quote der Arbeitslosigkeit, das heißt alles was unter den Teilbereich der Wirtschaft einer Region fällt. Genauso zählt die infrastrukturelle Anbindung wie die Entfernung zu Bahnhöfen, Flughäfen und das generelle Angebot des Nahverkehrs zu den „harten“ Faktoren. Zudem haben die Verfügbarkeit von ärztlichen- und Bildungseinrichtung, wie Schulen oder Universitäten sowie das kulinarische Angebot, Einfluss auf die Makrolage.
„Weiche“ Faktoren sind durch emotionale Beweggründe getroffene Entscheidungen. Beeinflusst durch die angebotenen Freizeitangebote in der Umgebung oder dem kulturellen Angebot für Familien mit Kindern und Paare, zieht es Menschen mehr oder weniger an einen neuen Standort.
Mirkolage
Das direkte Umfeld der Immobilie oder des Grundstücks beeinflusst ebenfalls die Attraktivität und den Preis. Dazu gehören neben dem Zustand der Gebäude und der Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft, auch die Erreichbarkeit der umliegenden Versorgungsmöglichkeiten mit alltäglichen Gebrauchsgegenständen, wie Supermärkten, Arztpraxen oder Apotheken. Umweltfaktoren wie die Lärmbelastung oder Luftverschmutzung durch Feinstaubpartikel, durch angrenzende Straßen, haben ebenfalls einen entscheidenden Einfluss auf die Preisbildung.
Weitere Faktoren, die auf die Bewertung der Immobilie Einfluss nehmen
Zustand der Immobilie
Der Typ und der Zustand der Immobilie beeinflussen den Wert des Objektes, weswegen man vor allem auf laufende Kosten achten muss, die auf den ersten Blick, nicht sofort ersichtlich sind, welche sich jedoch in hohen Nebenkosten niederschlagen können.
Neben dem Sanierungsgrad, dem Alter des Objekts und der Energieeffizienz, welche durch den Energieausweis dargestellt wird, kann eine realistische Einschätzung getroffen werden, mit welchen laufenden Kosten der neue Eigentümer bzw. Mieter zu rechnen hat.
Marktsituation
Die hochwertigste Immobilie, wird den Eigentümer nicht wechseln, wenn nicht auch die generelle Marktsituation in die Bewertung mit einbezogen wird. Angebot und Nachfrage sind die preisbildenden Faktoren. Die Faustformel ist, dass bei hohen Zinsen, ein Käufermarkt wahrscheinlich ist, sprich es gibt mehr Verkäufer als Käufer. Bei niedrigen Zinsen ist ein Verkäufermarkt wahrscheinlicher, da sich mehr Leute eine Finanzierung aufgrund von niedrigen Zinsen leisten können und somit mehr Käufer im Markt agieren.
Ausstattung der Immobilie
Neben Bausubstanz und dem Zustand der Immobilie, muss auch die allgemeine Ausstattung berücksichtigt werden.
Welche Bodenbeläge und Heizungsanlagen, sowie Fenster und Fassaden sind verbaut? Welche Besonderheiten wie Terrasse, Grünanlagen, Pool oder Aufzügen bietet das Objekt? Ist eine Einbauküche und ein Kamin vorhanden?
All diese Ausstattungsmerkmale lassen sich in drei Ausstattungskategorien nach einfach, mittel und gehobenem Standard einteilen.
Für eine genaue und realistische Einschätzung des Wertes der Immobilie, fließen viele Faktoren ein, die als Laie meist schwer zu bewerten sind und deshalb sollten Experten wie Sachverständige oder Immobilienmakler zurate gezogen werden.
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Rechtlicher Hinweis:
Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Lassen Sie Ihre individuellen Sachverhalte von einem Rechtsanwalt und/oder einem Steuerberater prüfen.